Milhões de americanos refinanciaram no ano passado, mas menos proprietários negros e latinos o fizeram

De janeiro a outubro do ano passado, apenas 6% dos tomadores negros refinanciaram suas hipotecas, contra 12% dos tomadores brancos. As descobertas aparecem em um novo relatório de economistas do Federal Reserve Banks de Atlanta, Filadélfia e Boston.

Os pesquisadores compararam dados de mutuários de empréstimos Fannie Mae, Freddie Mac e FHA com dados de empresas que monitoram o desempenho de hipotecas, incluindo Equifax e a empresa de dados de hipotecas Black Knight Inc.

BKI 1,15%

O relatório descobriu que 14% dos mutuários asiáticos refinanciaram, enquanto os mutuários que se identificaram como latinos registraram 9%.

De uma economia estimada em US $ 5,3 bilhões para todas as famílias que refinanciaram durante o período de 10 meses examinado no relatório do Fed, apenas US $ 198 milhões, ou 3,7%, foram para famílias negras. Os mutuários que refinanciam geralmente pagam uma taxa para travar taxas de juros mais baixas e reduzir o custo total do empréstimo.

Taxas historicamente baixas combinadas com pessoas passando mais tempo em casa levaram milhões a renegociar os termos de suas hipotecas, resultando em oito milhões de refinanciamentos ao longo de 2020, de acordo com dados da Freddie Mac.

A economia com o refinanciamento pode ser significativa. Freddie Mac estima que fazer isso pode salvar quase metade das famílias negras e latinas em torno de US $ 1.200 por ano.

Embora os mutuários com hipotecas variáveis ​​possam se beneficiar quando os bancos centrais cortam as taxas de juros, o empréstimo imobiliário mais comum nos Estados Unidos é a hipoteca fixa de 30 anos, que exige um processo de refinanciamento para aproveitar as taxas mais baixas.

“Isso levanta um problema: quando as taxas caem, quem isso ajuda?” disse Sam Khater, vice-presidente e economista-chefe da divisão de pesquisa e habitação econômica da Freddie Mac. “O Fed está nesta era de acomodação da política monetária, mas eu diria que beneficia as pessoas que já estão mais abastadas.”

Fatores práticos e históricos provavelmente estão impedindo as famílias negras e latinas de aproveitarem o refinanciamento, de acordo com pesquisadores do Fed.

Por um lado, os custos de fechamento associados ao refinanciamento em média cerca de US $ 5.000, de acordo com estimativas da Freddie Mac. E porque os proprietários com menos dinheiro ou riqueza em mãos acumulam custos adicionais – como seguro de título e taxas de originação – em suas novas hipotecas, essa dívida pode corroer o benefício do refinanciamento à medida que aumenta, de acordo com Lauren Lambie-Hanson, uma consultora e pesquisador do Federal Reserve da Filadélfia que trabalhou no relatório.

As consequências econômicas da pandemia, que teve um efeito desproporcional sobre o emprego e as finanças das famílias negras e latinas, complicou ainda mais a tomada de decisões sobre como fazer alterações em seus empréstimos.

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“Sabemos que na pandemia, o desemprego disparou mais para os tomadores de empréstimos minoritários e se recuperou mais lentamente”, tornando esses grupos mais propensos a adotar a indenização das hipotecas, disse Lambie-Hanson. Ela e sua equipe de pesquisa descobriram que entre os mutuários que estavam em dia com suas hipotecas em fevereiro de 2020, 15,6% dos mutuários negros perderam pelo menos um pagamento em fevereiro de 2021, em comparação com 6,5% dos mutuários brancos. Os mutuários que entrarem em paciência não se qualificam para o refinanciamento da hipoteca.

“Portanto, existem esses atritos que são muito mais fáceis de navegar se você tem muito dinheiro”, disse Lambie-Hanson.

O legado de discriminação contra as minorias no sistema financeiro, incluindo um histórico de práticas incluindo linha vermelha – negar ou limitar serviços financeiros com base na raça – pode desencorajá-los de ligar para seus credores para perguntar sobre opções de refinanciamento ou pressionar por melhores taxas.

Muitas famílias minoritárias desenvolveram uma desconfiança em relação à infraestrutura habitacional e bancária do país. Isso geralmente resulta em uma hesitação em se inscrever em programas que possam beneficiar proprietários de casas cujas hipotecas foram duramente disputadas, disse Benjamin Keys, professor associado de imóveis e finanças da Wharton School da Universidade da Pensilvânia.

À medida que os investidores de imóveis alugados nos Estados Unidos compram casas unifamiliares, alguns investidores estão comprando casas por meio de transações de venda e leaseback, que oferecem aos proprietários em dificuldades uma maneira de saldar dívidas enquanto permanecem em suas casas. Mas muitos especialistas temem que nunca mais sejam proprietários de casas novamente.

“Para muitas pessoas, eles podem ter lutado para se qualificar para sua primeira hipoteca e podem ser capazes de fazer esses pagamentos, então eles pensam bem, eu não quero passar pela provação de se qualificar para uma hipoteca novamente, ”Disse o Sr. Chaves. “Não quero que meu registro de crédito seja puxado novamente e examinado. Não quero que alguém vá até a casa de novo e faça uma avaliação. ”

No início deste mês, para comemorar o aniversário de 100 anos do Massacre da Corrida de Tulsa de 1921, a administração Biden anunciou novos programas para lidar com as desigualdades habitacionais, incluindo um esforço interagências para combater a discriminação no processo de avaliação de casas. O governo citou uma pesquisa da Brookings Institution que descobriu que as casas de propriedade de negros foram subvalorizadas em US $ 48.000, em média, resultando em uma perda cumulativa de US $ 156 bilhões.

“Quando você estiver falando sobre refinanciamento, vamos deixar claro que os valores das casas, especialmente nos bairros negros, não aumentam da maneira que deveriam”, disse Andre Perry, membro sênior da Brookings Institution e autor de “Know Your Price: Valuing Black Lives and Property in America’s Black Cities ”, co-escreveu o relatório.

“É realmente desanimador quando as pessoas tentam refinanciar e descobrem que os valores de suas casas são menores do que deveriam ser”, disse Perry.

Escrever para Julia Carpenter em Julia.Carpenter@wsj.com

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