Agora é a hora certa para vender sua casa? Guia do vendedor

O mercado imobiliário em alta está gerando estresse nos proprietários de casas sobre se agora é a hora de vender uma casa.

Os preços das casas bateram outro recorde neste verão. O estoque de moradias continua baixo, enquanto os compradores em potencial estão lutando em guerras de lances.

Aqueles que procuram tirar proveito do frenesi precisam ter cuidado e calcular várias variáveis ​​antes de tomar uma decisão. Existem muitos custos acessórios que vêm com a venda de sua casa e questões tributárias significativas que podem corroer os lucros. Além disso, um vendedor feliz pode rapidamente se transformar em um comprador frustrado se o próximo local de moradia ainda não estiver definido.

Len Kiefer, vice-economista-chefe da gigante hipotecária Freddie Mac, disse que o primeiro passo para os proprietários é calcular os “custos irrecuperáveis” em que incorreram quando compraram sua casa.

“Se você comprar uma casa, pode haver custos bastante substanciais associados a isso: taxas de transação, impostos, custos de fechamento, se você obtiver uma hipoteca – todas essas coisas vêm com o custo de comprar uma casa”, disse ele. “Em geral, quanto mais curto for o seu tempo em casa, menos tempo você terá para compensar esses custos.”

Os custos de fechamento costumam ser em média de 2% a 5% do valor do empréstimo, de acordo com a Mortgage Bankers Association, mas muito depende do tomador e do produto do empréstimo. Freddie Mac estima que os custos de fechamento de uma casa de $ 356.700 – o preço médio de uma casa em agosto de 2021, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis – podem custar ao proprietário mais de $ 8.600.

Dave Schoen, um professor preparatório para a faculdade de 56 anos em Long Island, em Nova York, está entre o grupo de americanos que se sente pressionado a vender.

Ele e sua esposa estão respondendo a perguntas sobre a venda da casa que acabaram de comprar há três anos. Eles disseram que um investidor ofereceu a eles US $ 200.000 a mais do que eles pagaram.

Até agora, o Sr. Schoen não vendeu. Ele está preocupado com várias coisas, incluindo encontrar uma nova casa acessível.

“Pode ser a hora de fazer um movimento, mas, novamente, há muita incerteza e não temos certeza do movimento certo”, disse ele.

‘Certifique-se de levar em consideração tudo o que vai gastar quando se mudar.’


– Cynthia Meyer, planejadora financeira

Aqueles que ficarem tentados a vender alguns anos após a compra também devem calcular quais custos serão capazes de recuperar rapidamente, se é que conseguirão, disse Cynthia Meyer, planejadora financeira e fundadora do Real Life Planning. Meyer disse que há despesas óbvias, como taxas de corretores de imóveis e outros custos de fechamento, que podem corroer os ganhos. Alguns compradores também esquecem outros custos, como o pagamento de móveis novos ao se mudar para uma casa.

“Certifique-se de levar em consideração tudo o que vai gastar ao se mudar”, disse ela.

A Sra. Meyer recomenda que os proprietários curiosos calculem o custo da compra da casa em uma coluna, incluindo entrada e reforma da casa. Então, em outra coluna, some os custos potenciais de venda da casa existente: coisas incluindo quanto você pagaria para mudar de casa, taxas do corretor de imóveis, publicidade, montagem da casa e muito mais. Se essas coisas excederem o lucro potencial da venda de sua casa atual, você terá que pensar mais a fundo – ou talvez precise passar mais tempo em casa.

Mantenha a calculadora longe para resolver questões tributárias, que os especialistas em habitação dizem estar entre as armadilhas mais comuns para os vendedores. Diferentes regras tributárias estaduais e locais, rendimentos e tempo de vida em uma casa podem corroer os lucros.

Muitos vendedores estão cientes da isenção de impostos dos vendedores de casas, que permite que os vendedores evitem ou reduzam os impostos sobre ganhos de capital na venda de casas, isentando até $ 500.000 de lucro. Ainda assim, a isenção tem muitas estipulações. Por exemplo, um único contribuinte deve ter morado na casa e possuído por pelo menos 24 meses nos últimos cinco anos. Além disso, o casal deve ter vivido na casa pelo mesmo período, e pelo menos um dos cônjuges deve ter sido propriedade dela por 24 meses nos últimos cinco anos.

Atender a esses requisitos e se qualificar para a isenção pode significar esperar para vender ou negociar os ganhos potenciais oferecidos ao colocar a casa no mercado.

Os preços das casas em Austin aumentaram drasticamente desde que Chris Schorre, um consultor de marketing, e sua esposa compraram a casa deles na capital do Texas, há 19 anos.

Apesar do boom imobiliário na área de Schorre e do interesse quase constante em sua casa – “Recebemos ofertas de investidores, uma a cada semana, eu diria”, disse ele – o casal disse que não está pensando em vender em breve. Ele disse que isso se deve principalmente ao fato de o casal não conseguir encontrar uma casa semelhante em sua área dentro do orçamento.

Schorre também disse que foi investigado pela “perplexa” questão tributária e decidiu que, em sua própria situação pessoal, os benefícios da isenção de impostos dos vendedores de casas seriam parcialmente compensados ​​pelos ganhos de capital que eles então pagariam.

Aqueles que querem vender devem manter um controle cuidadoso dos custos de reforma da casa e a prova em papel dessas atualizações, disse Andrew Ragusa, presidente-executivo e corretor da REMI Realty em Plainview, NY

“Se você tem os recibos de todo o trabalho que realizou, leve-os ao seu contador e diga ‘Isso é quanto eu gastei para agregar valor’”, disse ele. “Nesse ponto, essas despesas são amortizadas.”

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Quais são suas dicas para fazer com que a compra de uma casa valha o investimento? Junte-se à conversa abaixo.

Para aqueles que ainda não escolheram um novo lugar para morar após a venda, muitos descobrirão que o mesmo boom imobiliário que aumentou o preço de sua casa atual também aumentou o custo de uma próxima casa em potencial. Kiefer aponta que o cálculo será diferente para aqueles que estão pensando em vender propriedades de investimento ou casas de férias, pois provavelmente não terão o problema de encontrar uma nova residência principal.

Kiefer, da Freddie Mac, adverte que os proprietários devem avaliar cuidadosamente se é mais econômico comprar ou alugar, o que eles podem calcular por conta própria com a ferramenta de calculadora no site da Freddie Mac. Os vendedores que estão se aproximando da aposentadoria, esvaziando o ninho ou pensando em reduzir o tamanho podem encontrar incentivos adicionais para aumentar seus prazos, capturar os ganhos mais cedo e alugar por alguns anos, disse ele.

Se um vendedor sabe com certeza que ficará em determinado lugar por um período prolongado – digamos, 10 anos – então há tempo mais do que suficiente para recuperar os custos. A Mortgage Bankers Association recomenda que as pessoas pensem em permanecer em suas casas por pelo menos três a cinco anos. Isso significa que mesmo para proprietários com remorsos, como aqueles que recentemente compraram casas sem ver ou se mudaram impulsivamente para áreas menos populosas durante a pandemia, pode achar que é mais econômico ficar onde está por enquanto.

“Quando você faz o cálculo, esse benefício começa a se inclinar para a aquisição da casa própria naquele período”, diz Kiefer.

Escrever para Julia Carpenter em Julia.Carpenter@wsj.com

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